Konut Fiyatlarında Şaşırtıcı Değişim: İşte İstanbul ve İzmir’i Geride Bırakan Tek Şehir!

Konut piyasasında dengeler yeniden kuruluyor. Son yayımlanan Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi verileri, Türkiye genelindeki artış trendinde dikkat çekici bölgesel farklılıklar olduğunu ortaya koydu. Özellikle bir büyükşehir, yıllık fiyat artışında İstanbul ve İzmir gibi metropolleri açık ara sollayarak zirveye yerleşti. Peki bu çarpıcı yükselişin ardındaki nedenler neler ve 2026 yılı konut alıcıları için neler getirecek?

📈 Türkiye Genelinde Konut Fiyatları: Reel Düşüş Sinyali

Konut kredisi faizlerindeki yüksek seyir, alım iştahını frenlemeye devam ederken, Merkez Bankası’nın (TCMB) açıkladığı Ekim ayı Konut Fiyat Endeksi (KFE) verileri piyasadaki genel durumu gözler önüne serdi.

• Nominal Artış: Türkiye genelinde KFE, yıllık bazda %31.6 oranında nominal bir artış gösterdi.
• Reel Düşüş: Aynı dönemde enflasyonun yüksek seyretmesi nedeniyle, fiyatlar reel bazda (enflasyondan arındırılmış) %1.0‘lik sınırlı bir düşüş kaydetti.
• Aylık Değişim: Ekim ayında fiyatlar bir önceki aya göre %1.6 yükseldi.

Bu veriler, konut fiyatlarının hız keserek reel değerini koruma sınırlarında seyrettiğini gösteriyor.

🎯 Açık Ara Zirve: Fiyat Artışında Başkent Ankara Öne Çıktı

Raporda en dikkat çekici detay, büyükşehirler arasındaki performans farkı oldu. Yıllık fiyat artış oranları incelendiğinde, Türkiye ortalamasının ve diğer metropollerin üzerinde bir şehir zirveye yerleşti:

Ankara, %38.4’lük artışla sadece İstanbul (%32.4) ve İzmir’i (%30.7) geçmekle kalmadı, aynı zamanda enflasyonun (%32.87) üzerinde bir büyüme göstererek reel bazda fiyat artışı kaydeden tek büyükşehir oldu. Bu durum, Ankara’yı konut alımında cazibe merkezi yapan dinamiklerin değiştiğini işaret ediyor.

Uzman Yorumu: Başkentteki Fiyat Patlamasının Arka Planı

Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, Ankara’daki bu çarpıcı artışın temel nedenlerini değerlendirdi. Özelmacıklı’ya göre, Ankara’nın geçmiş dönemde fiyat anlamında diğer metropollere kıyasla geriden gelmesi ve son yıllarda yaşanan yoğun göç bu yükselişte kilit rol oynadı.

Mustafa Hakan Özelmacıklı’nın Analizi:

• Fiyat Dengelemesi: “Ankara, konut fiyatlarında bir dengeleme sürecine girdi. Daha önce görece ucuz kalan Başkent, bu makası hızla kapatıyor.”
• Deprem Sonrası Göç: “Özellikle deprem sonrasında şehir oldukça yoğun göç aldı. Nüfustaki bu dikkat çekici artış, konuta olan talebi doğrudan tetikleyerek fiyatların önemli ölçüde yükselmesine neden oldu.”
• Reel Artış: Uzman, Ankara’daki reel bazlı artışın neredeyse yüzde 7 seviyelerinin üstünde olduğunu belirterek, Başkent’in yatırım potansiyelini öne çıkardı.

📉 Fiyat Artışının Yavaşladığı İller: Batı ve Güney Sahilleri

Fiyat artışının yavaş seyrettiği iller ise genellikle Batı ve Güney sahillerinden geldi.

Fiyatı En Az Artan 3 İl:

• Aydın
• Denizli
• Muğla

Bu illerde yıllık fiyat artışı %23.1 seviyelerinde kalarak, enflasyonun ve Türkiye ortalamasının oldukça altında bir performans gösterdi.

Turizm Şehirlerinde Artış Neden Sınırlı Kaldı?

Uzman Özelmacıklı, bu illerdeki yavaşlamanın temel sebeplerini de açıkladı:

1. Yüksek Fiyat Baz Etkisi: Muğla ve Aydın gibi illerde önceki dönemlerde fiyatlar zaten çok yüksek seviyelere ulaşmıştı. “Enflasyonun yüksek olduğu ve paranın faizde değerlendirildiği bu tür dönemlerde, nispeten buralarda konut fiyatlarındaki artış daha yavaş hissediliyor.”
2. Yabancıya Satış Etkisi: Antalya ve Trabzon gibi yabancı yatırımcının yoğun olduğu bölgeler, son dönemdeki yabancıya konut satışlarındaki düşüşten olumsuz etkilendi. Bu durum, fiyat artış hızının Türkiye ortalamasının altında kalmasına yol açtı.

🔮 2026 Konut Piyasası Beklentileri: Ne Zaman Hareket Başlayacak?

Konut alıcısının en çok merak ettiği sorulardan biri de 2026 yılı beklentileri. Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, piyasanın yeni yılda yeniden hareketleneceği konusunda iyimser bir tablo çizdi.

Beklenen Dönüm Noktaları:

• Şubat 2026: TOKİ kampanyası başvuru döneminin sona ermesiyle konut fiyatlarında yeniden bir ivmelenme bekleniyor.
• 2026 Yılının 2. Çeyreği: Kredi faiz oranlarında %2.00 seviyelerinin altında bir oran bekleniyor. Bu düşüş, kredili konut satışlarını önemli ölçüde canlandıracak ana etken olacak.
• Genel Görünüm: Uzman, 2026 yılının konut piyasası için daha hareketli geçeceğini öngörüyor.

İkinci Elde Avantajlı Dönem Devam Ediyor

Özelmacıklı, konut alacaklara yönelik önemli bir tavsiyede bulunarak, ikinci el konutların hala avantajlı olduğunu vurguladı. Yeni inşaat maliyetlerinin sürekli artması nedeniyle, ikinci el konutlar yeni üretime göre daha uygun fiyatlar sunuyor.

“Kiralardaki artışlar fiyatları daha da yükselterek ilerliyor. Kişi kendi evine sahip olmak isterse, yıl sonuna kadar hızlı hareket etmeli ve mevcut alternatifleri iyi değerlendirmeli.”

🗺️ Bölgesel Artış Rekorları: Doğu İlleri Reel Büyümeyi Sürdürüyor

Türkiye ortalamasının üstünde nominal artış gösteren bir diğer önemli bölge ise Doğu Anadolu illeri oldu. Reel bazlı fiyat artışlarında bu illerde önemli yükselişler yaşandı.

• %35 ve Üzeri Artış Gösteren İller: Erzurum, Erzincan, Bayburt, Ağrı, Ardahan, Kars, Bingöl, Elazığ, Malatya, Tunceli, Van, Bitlis, Hakkari ve Muş.

Bu veriler, konut piyasasındaki hareketliliğin artık sadece Batı illeriyle sınırlı kalmadığını, bölgesel gelişmişlik ve göç dinamiklerinin Doğu’daki illerin konut piyasasını da yukarı taşıdığını gösteriyor.