Bankalardan konut alımında devrim! Özel kredi fırsatıyla ‘Ortak Alım’ dönemi başlıyor, hayalinizdeki eve daha kolay sahip olun!
Türkiye’de konut fiyatlarında yaşanan hızlı artış ve bankalardan konut kredisi kullanma süreçlerinde karşılaşılan güçlükler, vatandaşları daha yaratıcı mülkiyet alternatiflerine yönlendirmeye başladı. Özellikle bireysel iktisadi durumların elverişsiz kaldığı bu dönemlerde paylaşımlı mülkiyet modeli, hem finansal yükün azaltılması hem de yatırım fırsatlarının birlikte değerlendirilmesi açısından cazip bir hale geldi. Dünyada farklı uygulama örnekleri bulunan bu sistem, ülkemizde de giderek yaygınlaşıyor ve yeni bir gayrimenkul edinme paradigması olarak öne çıkıyor.
Paylaşımlı mülkiyet modeli, temelde bir konut ya da gayrimenkulün 2 veya daha fazla kişi tarafından ortaklaşa satın alınmasını ve yönetilmesini kapsıyor. Burada amaç, kişi bazlı finansal yeterlilik diplerinde takılı kalmadan, sermayelerin bir araya getirilmesiyle daha büyük yatırımların yapılması. Bu model kapsamında kişiler yatırım amaçlı alınan gayrimenkulleri kar dönemlerinde kârlı biçimde satabileceği gibi, aile bireyleri veya arkadaş grupları için de ortak yaşam alanları oluşturabiliyor. Bu durum hem ortak paydaşlara kira getirisi sağlama hem de mülkiyet yoluyla varlık biriktirme imkanı sunuyor. Özellikle son dönemde bankaların da bu yapıya uygun özelleştirilmiş konut kredileri sunmaya başlaması, modelin daha erişilebilir ve güvenilir kılınmasını sağladı.
Gayrimenkul uzmanlarının değerlendirmelerine göre Türkiye’de geçmişten günümüze, ortak mülkiyet ve grupça gayrimenkul edinme kültürü çeşitli biçimlerde uygulanmış olsa da, teknolojik altyapılar ve finansal ürünlerin gelişmesiyle birlikte bu süreç daha sistematik ve kurumsal boyut kazandı. Aile bireyleri, dostlar ya da akrabalar bir araya gelerek, mülkün değerine oranla aralarında paylar oluşturabiliyor ve her bir paydaşın hakları belirginleşiyor. Teknolojinin getirdiği yeniliklerle artık, platformlar aracılığıyla daha önce hiç tanışmadığınız kişilerle bile ortak mal sahibi olmak mümkün hale geldi. Böylece riskler paylaşılıyor, sermaye engelleri aşılırken, herkesin konut piyasasına erişimi kolaylaşıyor.
Avantajlar kısmında en önemli olan, geleneksel yöntemlerle tek başına konut sahibi olmak için gereken yüksek peşinat ve aylık taksit yükünün bölünerek daha ulaşılabilir hale gelmesidir. Bu model sayesinde, kira getirisi olmadan bütçeye ek yük binmeden, hem Gayrimenkulün değer artışından hem de kira gelirinden pay alınabiliyor. Ayrıca, gayrimenkul satın alma süreçlerinde yaşanan finansman sıkıntıları minimize ediliyor. Konut sertifikası gibi yeni ürünlerle desteklenen sistem, yatırımcıların daha güvenli bir ortaklık temeli üzerinde hareket etmelerine olanak sağlıyor.
Öte yandan, dezavantajlar arasında ise ortaklar arasında doğabilecek anlaşmazlıklar, kredi geri ödemelerinde yaşanabilecek sorunlar ve mülkün ortak satışı gibi durumlar geliyor. Örneğin, bir ortak borcunu ödeyemez ya da satış yönünde anlaşmazlık çıkarsa, bu durum tüm paydaşlar için problemi büyütebilir. Böyle durumlarda hissenin satışı ya da üçüncü kişilere devredilmesi gerekebilir. Bu sebeple ortaklık öncesi sözleşmelerin çok titiz hazırlanması, paydaşların iletişiminin sağlıklı ve şeffaf olması, risk yönetimi açısından kritik önem taşıyor.
Banka tarafında, konut kredilerindeki yüksek tutarlar ve aylık çok ağır taksitler, bireylerin kredi kullanmasını kısıtlayan temel unsurlardan biri. Örneğin, güncel kredi faiz oranlarıyla 3 milyon TL’lik bir kredi çekildiğinde, 120 ay vadede aylık ödemeler 84 bin TL’yi bulabiliyor ki bu da çoğu kişi için ulaşılmaz bir rakam. Bu noktada birden fazla kişinin ortaklaşa kredi kullanabildiği özel krediler önem kazanıyor. Bu sistemde, 2 ila 5 kişi bir araya gelerek gelirlerini birleştiriyor ve ortak olarak mülk alımı için kredi kullanabiliyor. Kredi geri ödemelerinde tüm ortakların sorumluluğu bulunuyor ve bankalar bu tür kredilere ipotek teminatı tesis ediyor.
Kredinin yönetimi sırasında, bankalar kişinin gelir durumuna göre limitlendirme yaparken aynı zamanda gayrimenkulün değerlemesini Sermaye Piyasası Kurumu lisanslı değerleme firmalarına yaptırıyor. Ayrıca, konut sigortası, deprem sigortası ve bazen hayat sigortası gibi teminatlarla da kredi paketi destekleniyor. Böylece hem bankalar hem de kredi kullanan kişiler güvence altında oluyor.
Bu kredi modelinin henüz yoğun bir şekilde pazarlanmadığı görülse de, uzmanlar önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının yeniden yükselmeye başlaması ve piyasalardaki hareketlenme ile birlikte, ortak kredi sisteminin cazibesinin artacağını belirtiyor. Zira, ekonomik belirsizliklerin devam etmesi sebebiyle bu ortaklık modeli daha az riskli bir yatırım yöntemi olarak öne çıkıyor.
Son yıllarda Türkiye’de konut sektöründe üretim azalma eğiliminde. Devletin sosyal konut projeleri ve özellikle de depremzede bölgeleri için yapılan yatırımlar önemli olsa da, özel sektör üretimi istenilen seviyede değil. Bu durum konut stokunda daralmayı beraberinde getirirken, yoğun bir talep birikmesine yol açıyor. Kira getirisi açısından hala cazip gözükse de, enflasyon ve vergisel düzenlemelerle birlikte kira gelirlerinde yük artışı yaşanması, yatırımcıların kararlarını daha dikkatli vermesine sebep oluyor.
Eylül ayı konut fiyat endeksi verilerine göre; nominal bazda fiyatlar yaklaşık %32.2 oranında artarken, reel bazda ise %0.8 gibi küçük bir azalma yaşandı. Ancak uzmanlar, bu reel bazda düşüşlerin sonuna gelindiği görüşünde. Bu bağlamda, 500 bin sosyal konut projesinin tamamlanmasının ardından piyasada daha canlı ve hızlı bir talep hareketinin başlayacağı tahmin ediliyor. Böyle bir ortamda, paylaşımlı mülkiyet ve ortak kredi modelleri, bireylerin konut sahibi olma hayallerini gerçekleştirmelerine önemli katkılar sunabilir. Ayrıca, fırsatçılık ve fiyat spekülatif hareketlerin önüne geçme noktasında yeni çözümler aranmaya devam ediyor.
Yorum Yap